רכישת דירה להשקעה בבניין שעתיד לעבור פרויקט תמ”א 38 יכולה להיות הדמנות מעניינת להשקעה , לאור השדרוג המשמעותי הצפוי בבניין.
- תוספת ממ”ד
- תוספת מרפסת
- תוספת מעלית
- חידוש תשתיות הבניין
- לובי חדש
- חיזוק הבניין הקיים
אין ספק שבפרויקט חידוש בניינים קיימים , לצד העובדה שהוא מהווה אתגר הנדסי ויזמי , ישנה הצפת ערך משמעותית לדיירי הבניין הקיים ורכישת דירה להשקעה יכולה להוות צעד כלכלי נכון , מוסיפה אורית זילברשטיין.
נעשה הבחנה בין 2 מצבים אפשריים :
- אנו חושבים שיש פוטנציאל לפרויקט בבניין
בין אם אנו מאמינים בכך או סיפרו לנו מוכרי הדירה שזה עשוי לקרות - הדיירים חתמו כבר ומחכים למימוש הפרויקט
בחינת המקרה הראשון – שאנו חושבים שיש פוטנציאל לפרויקט בבניין
על מנת לוודא שאופציה כזאת רלוונטית , אנו צריכים לשים לב למספר גורמים שמשפיעים על העניין :
- היתכנות כלכלית לפרויקט
בדיקת היתכנות כלכלית לפרויקט הנה משהו שעדיף לעשות עם גורמים שמתמחים ביזמות.
בבדיקה כזאת יבחנו מכלול הגורמים והעלויות אל מול התקבולים הצפויים ואז נדע אם קיימת היתכנות לפרויקט כזה.
עבור יזמים עלות זכויות הבנייה שהם מקבלים לבניית דירות חדשות הנה עלות ההוצאות עבור חידוש וחיזוק הקיים , לרבות תוספות עבור הדירות הקיימות.
לעלות זאת צריך להתווסף גם עלות בניית הדירות החדשות ורווח יזמי . אם סך ההוצאות עולה או שווה לסך ההוצאות הרי שאין היתכנות כלכלית לביצוע פרויקט כזה.
ברמה העקרונית ,פרויקט תמ”א 38 במסלול חיזוק הבניין וחידושו כנגד קבלת תוספות הבנייה לטובת מכירתן בשוק החופשי הנו פרויקט שיזמים בשנים האחרונות נמנעים ממנו , למעט במקומות ששווי הדירות בו יחסית גבוה (במונחים של מחיר למטר למכירה ).
המערכת הבנקאית גם היא מאד סלקטיבית בליוויי פרויקטים של תמ”א 38 מהסוג הזה ולא מאשרים בצורה אוטומטית ליווי פיננסי לפרויקט כזה. - היתכנות הנדסית
במסגרת פרויקט תמ”א מהסוג הזה היזמים נדרשים לשורה ארוכה של דרישות מהרשויות , מהדיירים הקיימים וגם דרישות השוק מהבנייה החדשה .
נדגים מספר דוגמאות :
מעלית – מיקום של מעלית הנו בנקודת הממשק של כלל הדירות בלובי הקומתי . צריך להיות מרווח בין הכניסה לדירות , לבין חדש המדרגות לבין הפיר של המעלית שאנו צריכים לבנות. אם אין מקום כזה ייתכן ונצטרך לפגוע בדירות הקיימות ואז נשאלת השאלה אם הדיירים יסכימו לכך ואם יש מספיק מרחב בחלקה הקיימת לפצות אותם בהגדלה של שטח הדירה שנלקח מהם. בהנחה ושהתשובה חייובית לכך , תהיה לכך גם משמעות כלכלית שתילקח בחשבון במסגרת ההיתכנות הכלכלית. גם לגודל המעלית יש משמעות בפרויקט מהסוג הזה , אם לא תהיה מעלית מספיק גדולה שתשרת את כלל הדיירים בבניין כולל הדיירים החדשים , הדבר ישפיע על הביקוש לדירות החדשות בבניין עד כדי שאנשים לא ירצו לבוא לגור בבניין שהמעלית מאד קטנה.
תוספות לדירות הקיימות– בחלק מהמקרים , הדירות לא נבנו בצורה פרופרוצינאלית על החלקה עליה הבניין יושב וכתוצאה מכך אין באפשרות יזמי הפרויקט לתת תמורות זהות . לעובדה זאת יכולת לעצור פרויקט לתקופה ארוכה בטרם יגיעו להסכמות , כיוון שהצד המקופח ירצה מנגנון פיצוי שיתכן ויפיל את הפרויקט על דרישות לא ריאליות. כמובן ישנם מקרים שדיירים מבינים את האילוצים ומגלים הבנה למנגנון פיצוי סביר , דבר שמאפשר את קיומו של הפרויקט.
פתרונות חניה – בכל פרויקט מהסוג הזה , נדרשים יזמי הפרויקט לתכנן פתרון חניה שיספיק לפחות, לדיירי הדירות החדשות . בחלק גדול מהמקרים הדבר לא אפשרי בגלל היעדר מקום , או פתרון חניה יקר , בו נדרשת עבודת חפירה והקמת פתרון תת קרקעי שמשלב בתוכו מתקן חניה אוטומטי (או חצי אוטומטי). לפתרון מהסוג הזה משמעויות כלכליות כבדות והדבר צריך להילקח בחשבון במסגרת ההיתכנות הכלכלית . בחלק מהמקרים העיריות השונות מאשרות לשלם כופר חניה (תשלום שפוטר את היזם מהצורך להקים פתרונות חניה לטובת קופה ציבורית לפתרונות חניה באזור). זה פתרון שחלק גדול מהרשויות אינן תומכות בו ולצד זה צריך לזכור שרוב הסיכויים שהביקוש לרכישת דירה חדשה בבניין תרד לאור העובדה שדירה חדשה אינה נמכרת עם מקום חניה. - הסכמות הדיירים
בחלק גדול מהמקרים לוקח זמן רב להגיע להסכמות בין הדיירים לגבי אופי וביצוע פרויקט כזה. הצורך להגיע להסכמות בין דיירים לקוח זמן רב , בו הדינמיקה בחלק גדול מהמקרים גורמת למריבות ומחלוקות . מחלוקות אלה יכולות להיווצר בגלל היעדר תמורות אחידות בין הדיירים כמו גם , מחלוקות לגבי הובלת הפרויקט בין הדיירים , וגם לזהות הגורם היזמי שעתיד להתקשר מולם. ישנם מקרים שישנם דיירים שמתנגדים לכל שינוי בניין כי הם לא מבינים את נחיצות הפרויקט לאור רצונם להישאר עם המצב הקיים . בבניין שאין דינמיקה של הסכמות בריאה , לא בטוח בכלל שיהיה פרויקט מהסוג הזה . צריך לדעת שיש לפחות רוב גדול יחסית שמסכים לכך שיהיה קל יותר להתמודד עם המתנגדים.
בחינת המקרה השני- נחתם כבר הסכם ומחכים למימושו
במקרה וידוע כי נחתם הסכם רצוי לוודא את הנקודות הבאות:
- מול מי נחתם ההסכם
האם נחתם הסכם מול חברה יזמית בליווי עו”ד שייצג את הדיירים או שקבלן חתימות החתים את הדיירים על מסמך כללי . בכל מקרה יש לראות את הנייר שנחתם ולעמוד על טיבו. - זהות החברה היזמית
בהנחה וההסכם נחתם מול חברה יזמית , מי היא החברה שחתמה ומה היא עשתה עד היום ?
לענין ניסיון דומה בפרויקטים דומים ישנה חשיבות מכרעת . חברה מנוסה יודעת לבדוטק את כל המשמעויות שמנינו למעלה , כמו גם משמעויות אחרות ומבינה לקראת מה היא הולכת. בשוק התמ”א ישנם לא מעט יזמים חדשים ,שהחלו בקריירה חדשה והם מלאי מוטיבציה והבטחות לדברים שמעולם לא התמודדו איתם. אם הם אינם שואבים את ביטחונם בתהליך מאנשי מקצוע מנוסים , הרי שהפרויקט מגלם בתוכו סיכון שלא יתממש. - באיזה שלב אנו נמצאים
בהנחה והפרויקט עדיין לא יצא לדרך , הרי שהוגדרו לו לוחות זמנים במסגרת ההסכם. לוחות זמנים ברורים להגשת תכניות בנייה לאישור בעירייה (לקבלת ההיתר) .
מאד חשוב לוודא כי מהיום שנחתם ההסכם אנו נמצאים במסלול הרישוי בעירייה וההסכם החל להיות מיושם בפועל.
אורית זילברשטיין : “לצד כל מה האמור לעיל , חשוב לציין שישנם בניינים , שרכישת דירה להשקעה בהם , יכולה להיות החלטה נכונה בלי קשר למימוש פרויקט מהסוג הזה.”
רכישת דירה עם “פוטנציאל לפרויקט תמ”א” מחייבת בדיקה , שכן לא מעט מתווכים ובעלי דירות משתמשים בטיעון הזה כזרז לביצוע העסקה או כהסבר למחיר גבוה יותר ממחיר השוק. חשוב לבדוק ולוודא את מכלול הדברים בטרם משלמים פרמייה מיותרת על מחיר הדירה בגלל מצגי שווא ,חוסר הבנה או היעדר מקצועיות של מי שמציג לנו את הדירה.
