מיסוי על דירה להשקעה

מיסוי דירה להשקעה מחייב אותנו לראות את כל הביטי המיסוי שנידרש אליו בחלוקה לשלושת התקופות האמורות : מיום רכישת הדירה , בתקופת אחזקתה וכן ביום מכירתה.

מיסוי בשלב רכישת הדירה מס רכישה
ברכישת דירה להשקעה אנו צפוים להיות מחוייבים במס רכישה .
מס רכישה ע"פ בחוק מוגדר כמס בשיעור משווי הנכס הנרכש . בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים , שיעור המס קבוע לכל השווי ובדירות שמשמשות למגורים שיעור המס מדורג. ישנן תקנות באשר לפטור והקלות במס רכישה באופן אינדיבידואלי.
דירת מגורים מוגדרת כדירה המשמשת או מיועדת להיות בשימוש למגורים (לטובת העניין גם דירה שנרכשה מקבלן והמוכר מתחייב לסיימה תיחשב לדירת מגורים).
החוק עושה הבחנה בין דירת מגורים יחידה לבין דירות נוספות. החוק קובע כי דירה כדירה יחידה גם אם בבעלותו דירות נוספות שחלק הבעלות של הרוכש אינו עולה על שליש (33%) וגם אם ירש דירה נוספת באופן שחלקו אינו עולה על מחצית מהדירה(50%) . ההגדרה חלה על בני זוג או ידועים בציבור וילדים עד גיל 18 כיחידה אחת (כרוכש אחד). החוק גם מכיר בצורך של אנשים לעבור דירה ומוסיף שאם הדירה שקיימת בידי הרוכש תימכר בתוך 18 חודשים הרשויות יראו בו כבעל דירה אחת.
מדרגות המיסוי על רכישת דירה מתעדכנות באופן שוטף ברשות המיסים .

מיסוי בשלב אחזקת הדירה מס הכנסה על השכרת דירה למגורים

החוק קובע 3 מסלולים

מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי)

במסגרת פטור ממס זה , נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל:

  1. הדירה מיועדת לשמש למגורים
  2. הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום
  3. הדירה מושכרת לשוכר שמוגדר שוכר יחיד. ניתן גם להשכיר לשוכר שהוא חבר בני אדם שעיקר פעילותו למטרות מתן דיור (ע"פ קריטריונים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות ולסעד, ופעילותו אינה לצורכי רווח ) , מחייב אישור מרשות המיסים שאכן מדובר בהגדרה מיסויית של חבר בני האדם כשוכר.
  4. הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד, ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך או לחילופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת את השוכר למגורים בלבד.
  5. ההכנסה החודשית משכר הדירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי  המשכיר, בן זוגו  המתגורר עמו או של  ילדיו עד גיל שמונה עשרה. בין אם הדירה מושכרת למטרת מגורים ובין אם למטרה עסקית (כגון דירת מגורים המושכרת לעורך דין).

פטור מלא ינתן אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של 5,100 ₪. (נכון לשנת 2020) ומוגדרת כתקרת הפטור , יחול פטור מלא על הכנסה מהשכרת דירה למגורים העומדת בתנאים .
אם ההכנסה משכירות עולה על סכום תקרת הפטור אך קטנה מגובה כפול של הפטור אזי ישנו חישוב על העודף האמור בצורה מדורגת . על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו .
לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר מעל גיל 60 , שלגביו מדרגת המס הראשונה הנה 10%.
היעדר פטור: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור (10,200 ₪), לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס. במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% או במסלול מדרגות המס (ראה להלן).

מסלול חייב במס מופחת בשיעור של 10%

על פי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל
מסלול זה יחול בתנאים הבאים: 
•    הדירה משמשת למגורים בישראל.
•    ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה.

אם למשכיר יותר מדירת מגורים אחת הוא רשאי לבחור במסלול של פטור או במסלול של 10% מס או במסלול של תשלום מס שולי עבור כל אחת מהדירות שברשותו, אך לעניין קביעת סכום ההכנסה הפטורה והפגיעה בתקרת הפטור יילקחו בחשבון ההכנסות מכל דירות המגורים.

חיוב במס לפי מדרגות

במסלול זה שיעור המס השולי של המשכיר יקבע בהתאם לכלל הכנסותיו. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו במסגרת ייצור ההכנסה. לגבי ההכנסות משכר הדירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, לגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. 
אם בחרנו במסלול זה ודירת המגורים אותה אתם מוכרים תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו דרשנו כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה. בחירה במסלול זה מחייבת בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

להלן קישור לאתר רשות המיסים להרחבה נוספת

מיסוי בשלב מכירת הדירה מס שבח

מס שבח הנו מס על הרווח שנוצר למחזיק הדירה מיום רכישתה ועד ליום מכירתה.
בטרם ישולם מס השבח ניתן למעשה להכיר בכל ההוצאות הנלוות שהיו בעת רכישת הנכס וההשקעות שנעשו בנכס וכוללות בין היתר הוצאות שהשביחו את הנכס : שכר טרחת עורך דין במכירה וברכישה, שכר טרחת שמאי, דמי תיווך ששולמו במכירה או ברכישה, מס רכישה ששולם ברכישה, מס מכירה ששולם במכירה, תשלומי ריבית ריאלית וכו'. ההוצאות יותרו בניכוי ובלבד שהן הוצאו על ידי המוכר, הוצאו בגין הנכס הנמכר, אינן כלולות כבר בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי במס הכנסה.

יתרת שווי הרכישה מהווה את סכום שווי רכישת הזכות , בצירוף הוצאות המותרות בניכוי ובהפחתת סכומי הפחת שניתן היה לדרוש כניכוי על פי פקודת מס הכנסה ,אף אם לא נדרשו כניכוי בפועל.
במהלך השנים חלו שינויים בשיעור מס השבח ותנאים לקבלת הפטור בו . התקנות האחרונות שתקפות מ- 2018 קובעות כי , מוכר שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח במכירתה. בשונה מהעבר ,אין כיום משמעות למספר הדירות שהיו בבעלות המוכר טרם המכירה של דירתו היחידה וכיום ישנה אפשרות למכור דירה אחת או יותר בתחשיב לינארי מקל ומיד לאחר מכן את הדירה היחידה שנותרה ברשותו בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק.
על אף האמור לעיל , מי שמחזיק בדירה אחת (המוגדרת 'דירה יחידה מזכה') יקבל פטור רק אם הוא מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים. בעלי מספר נכסים ישלמו מס על פי חישוב ליניארי. המשמעות היא ביטול הפטור על מכירה כל ארבע שנים כפי שהיה נהוג בעבר.
המס הליניארי חל על דירות שנרכשו בעבר , השבח הנצבר חולק למספר תקופות ולכל תקופה נקבע מפתח מיסוי משלה. החל משנת 2018 למעט דירת מגורים יחידה (שגם לה יש תקרת סכום למתן הפטור) לכל היתר נקבע מס שבח של 25% מההשבחה שנוצרה.
באתר רשות המיסים ישנו מחשבון שיוכל לערוך הצמדות וחישובים ריאליים לכל ההוצאות שהיו ולתת הערכה לתשלום המס.

להלן קישור למחשבון רשות המיסים לחישוב מס השבח

על אף שרוב המשקיעים ורוכשי הדירות אינם מצויים ברוב התקנות והתיקונים אליהם , את רוב מסלולי המיסוי , אנו יכולים להעריך באופן עצמאי ,ברמת דיוק סבירה יחסית את צפי התשלומים בכל אחת מהתחנות האמורות . דיווח על המיסוי חשוב שיעשה בסיוע איש מקצוע שלעתים יוכל לחסוך הוצאות מיותרות.