איך להתחיל להשקיע בנדל"ן

בישראל , בשונה ממדינות אחרות , התפתח תחביב שהפך לספורט לאומי והוא רכישת דירה/ות נוספות .
שווי הדירות במרוצת השנים הוכיח שהכיוון הכללי הוא תמיד למעלה , מלאי הדירות החדשות אינו עונה על קצב הביקושים ואיתם המחירים שלא מפסיקים לעלות, הוכיחו לכולם שאין עוד אפיק השקעה שיכול להיות יציב ומניב כמו רכישת דירה (במיוחד בסביבת ריבית נמוכה כפי שאנו חווים כבר תקופה ארוכה) .

לכולנו רצון לרכוש דירה נוספת ,דירה ששכר הדירה שלה יחזיר את ההלוואה שנלקחה בגינה וכך לאורך הזמן ההלוואה תוחזר והדירה תהפוך להיות רכוש נקי מהלוואות ושיעבודים.

אז הבנו שכולם מרוויחים בהשקעה בנדל"ן והחלטנו שגם אנחנו רוצים להתחיל להשקיע בנדל"ן ,
אז מה עושים עכשיו ? כיצד מתחילים ?
בטרם ניגש לחפש נכסים כדאי להבין ולהגדיר את המסגרות שאנו רוצים לעבוד בהן:

  1. מסגרת הזמן
    האם קיימת מגבלה של זמן להחזקה בנכס בגלל אילוצים כלשהם ?
    לדוגמא האם השתמשנו בתקציב שאמור לשמש אותנו בעתיד למשהו אחר או לכל אילוץ אחר.
  2. מסגרת התקציב
    מהו התקציב שיש לנו לעניין? כסף שיש לנו שלא נזדקק לו
    לצורך העניין אם קיימת ברשותנו דירה ללא משכנתא בכלל או בגובה נמוך , נוכל לבדוק עם הבנק אופציה לקבלת או להגדלת המשכנתא הקיימת ע"מ לממן את ההון העצמי הנדרש לרכישת הדירה הנוספת.
    נצטרך לבדוק ולוודא מהי יכולת ההחזר שלנו בלקיחת משכנתא ?
    בבדיקת יכולת ההחזר שלנו , כדאי לקחת בחשבון שינויים אפשריים בגובה הריבית במשק
    וכן גם לאופציה שיתכן ויהיו חודשים שהדירה לא תהיה מושכרת ואז נצטרך לשלם את כל גובה החזר ההלוואה מתקציבנו השוטף (גם אם הדבר נראה בסבירות נמוכה , כדאי מאד לקחת בחשבון תרחיש כזה ).

לאחר שיש ברשותנו תכנון ראשוני של תקציב וזמן אפשר לעבור לשלב הבא שהוא בחירת דירה להשקעה .

כיצד לבחור דירה להשקעה ?

איך קונים דירה להשקעה ? איך להתחיל להשקיע בנדל"ן ?
בחירת דירה להשקעה או נכס להשקעה , מחייבת אותנו לבחון את העניין במספר היבטים

המפתח לרכישה נכונה של דירה להשקעה הנה התאמה לצרכים והיכולות שלנו ביחס לדירה וביחס ליכולת הכלכלית המצופה מאיתנו.

תכנון נכון של רכישת דירה להשקעה מחייבת אותנו להתייחס תחילה לשאלות :

  1. מהם היעדים והציפיות שלנו ביחס לרכישת הדירה .
    לכמה זמן אנו מתכננים להחזיק את הדירה ?
    איזה הון עצמי יש לנו בשביל לרכוש את הדירה ?
    איזה סכום כסף אנו מצפים לקבל באופן שוטף בזמן שנחזיק את הדירה ?
    איזה גורמים ונתונים נוספים ואולי גם אישיים אנו צריכים לקחת בחשבון בזמן הרכישה והאחזקה של הדירה ?
  2. מה נדרש מאיתנו לאורך זמן ביחס לדירה ?
    אחזקה שוטפת של הדירה
    מאפיינים ספציפיים של הדירה שנדרש לתשומת לב עבורם (כגון דירת גן או גג – איטום ואינסטלציה)
  3. העדפה למיקום גאוגרפי
    האם יש לנו בעיה ברכישת דירה שאיננה נמצאת באזור מגורינו ?
    האם קיימים פערים בהתנהלות השוטפת ביחס לאזור מגורינו ?
    האם בדקנו איזה סוג אוכלוסיה גר באזור הדירה להשקעה שאנו בוחנים ונדע להתמודד איתה בעתיד ?
    האם קיימים שינויים באזור המדובר שעשויים להשפיע על היכולת שלנו להשכיר את הדירה בעתיד ? לדוגמא , רכשנו דירה באזור שגרים בו סטודנטים ועתידים לקום עוד פרויקטים למגורי סטודנטים בצורה שתשפיע על הביקוש ועל רמת המחירים באזור.
  4. זמינות
    להיות בעל דירה שרכשתם להשקעה , מחייבת אתכם להיות בקשר מינמלי עם דיירי הבית , שכן בשעת תקלה , כבעלי הדירה יש לכם מחויבות וגם רצון לדאוג לטיפול נכון ומקצועי בנכס . אחת לתקופה נרצה לוודא שהכל מתנהל כשורה בדירה , לרבות תשלומים שוטפים ואחזקה ברמה סבירה ,שלמעט בלאי סביר שומרת על תקינותה.

כפי שראינו ישנן שאלות רבות שאנו צריכים לשאול את עצמנו בטרם נרכוש דירה להשקעה.
תיכנון נכון של רכישת הדירה ביחס לצרכינו , האילוצים והיכולות שלנו הנם המפתח להתמודדות נכונה עם רכישת דירה להשקעה. רכישת דירה הנה החלטה שמלווה ברגש של לעשות את הדבר הנכון , לא כולנו מתנהלים עסקית בצורה נכונה ודבר אחרון שנרצה במסגרת החלטה כזאת היא שנרגיש חרטה לאחר מכן . מרבית המשקיעים שבוחנים דירות להשקעה אינם מעריכים נכון את כל המשמעויות של רכישת דירה להשקעה ונוטים לחשוב רק על התשואה הצפויה של הדירה להשקעה , חלקם נוהגים לאמץ עצות חלקיות ולעיתים לא נכונות עבורם.
ואז אנו נוהגים לשמוע משפטים כגון :
חשבתי שהאזור הזה נחשב טוב
אמרו לי שהדירות פה מבוקשות ונחטפות
לא ידעתי שיש פה בעיות חניה
חשבתי שזאת מציאה – באזור שלנו אין מחירים כאלה
לא ידעתי שיש בעיה בחורף עם איטום של הדירה
בשנתיים הקרובות יש פה עבודות תשתיות ברחוב וכל האזור נחסם לתנועה
אמרו שהמחיר מגלם פרויקט תמ"א או פינוי בינוי ואז אקבל תוספת גדולה

על מנת לא לעשות טעויות , אנו מציעים את שירותינו . אין ברשותינו דירה ספציפית להשקעה או פרויקט מגורים להמליץ לך , אנו קודם בודקים את כל המאפיינים ומה נכון עבורך ורק אז מגבשים רשימת נכסים רלווונטית .

תשואה על דירה להשקעה

אחד הפרמטרים החשובים אם לא המרכזי שבהם לבחירת דירה להשקעה הנו צפי התשואה על הדירה להשקעה.

תשואה על נכס ההשקעה נמדד במספר פרמטרים

תשואה ישירה –
שכר הדירה המשולם מדי חודש . תשואה זאת מחושבת על ידי סכימת תשלומי השכירות החודשיים בחלוקה לשווי הדירה.
לדוגמא :
מחיר הדירה הכולל היה 1.2 מיליון ש"ח .
השכירות החודשית המתקבלת הנה 4,000 ש"ח .
השכירות השנתית הנה 4,000*12 = 48,000 ש"ח
סכום השכירות הכולל לחלק למחיר הדירה הכולל = 4%
כלומר כל שנה אנו מקבלים תשואה של 4% על שווי הנכס .
כמובן שאנו צריכים גם לנטרל עלות החזר הלוואה/משכנתא שלקחנו ולראות כמה נשאר בפועל.

** יש לקחת בחשבון את סוגיית המיסוי השוטף על התקבולים מהנכס שמשולמים בכל שנה לרשות המיסים בכפוף למסלול המיסויי שהדירה נמצאת בו (עוד על מיסוי דירה להשקעה בפרק המיסוי באתר).

תשואה עקיפה-
עלייה בשווי הנכס לאורך השנים .
לדוגמא:
רכשנו את הנכס האמור לפני 5 שנים במחיר של מיליון ש"ח .
מאז שרכשנו אותו עלה ערכו בעוד 200,000 ש"ח כלומר כ- 20% יותר ממה שרכשנו אותו.
ובממוצע הרווחנו תשואה כתוצאה מעליית ערך של עוד 4% מדי שנה.

** המיסוי על עליית ערך הנכס ישולם ביום מכירת הנכס לפי שורה של התניות ופרמטרים שיהיו תקפים ביום מכירת הדירה (עוד על מיסוי דירה להשקעה בפרק המיסוי באתר).

אז כיצד ניתן למקסם תשואה ברכישת דירה להשקעה ?

להלן מספר אפשרויות :

  • בחירת נכס במחיר זול יחסית לשכירות שניתן לקבל עליו ביחס לנכסים דומים
    נכס זול יכול להיות לעתים נכס טיפה מוזנח שבהשקעה סבירה ניתן להרוויח את התשואה העודפת ביחס לדירות אחרות באותו האזור
  • חלוקת הנכס ליחידות משנה עבור השכרת כל יחידה לשוכר משנה.
    לעתים בהתאמה פשוטה יחסית ניתן לאפשר ל-2 גורמים לגור יחד בהפרדה (ככל שהנכס מאפשר) בהקשר זה צריך להדגיש שלא כל חלוקה הנה חלוקה חוקית וצריך לעשות את הדברים בצורה נכונה. לצד זאת , ישנם לא מעט אזורים כיום שיש מספר רב של נכסים מפוצלים דה פקטו כבר שנים רבות והרשויות די אדישות לעניין .
  • בחירת נכס עם פוטנציאל הגדלה .
    בבניינים ישנים לאורך השנים הוגדלו חלק מהדירות . חלקן בתוך המרחב הפנימי מה שבשנים עברו היה מוגדר כמרפסות מקורות (שהן למעשה המשך פנימי בתוך הבית) .
    חלק זה בחלוקה מחודשת של הבית , יכול להגדיל את הנכס עד כדי תוספת של 20% לשטח הראוי למגורים בתוך הבית.
    הגדלת שטח כזאת שמתורגמת לשטח מגורים נוסף בצורת חדר ,פינת עבודה, חדר ילדים יכולה לעשות הבדל משמעותי בשכר הדירה שניתן לקבל בשוק החופשי.
  • בחירת נכס בפרויקט תמ"א
    דירה להשקעה שעתידה לעבור פרויקט של תמ"א , שתאפשר לדירה להינות מהגדלות שונות כמו גם , מעלית בבניין , פיתוח סביבתי יהוו הגדלה משמעותית בשכר הדירה כמו גם בשווי הדירה.
  • בחירת נכס בפרויקט פינוי בינוי – דירה להשקעה שנרכשה בבנין שעתיד לההירס ותחתיו להיבנות בניין חדש הנה התגשמות חלומם של כל משקיע ודייר. קבלת נכס חדש , הבנוי בסטנדרטים הנוכחים , עם חניה ומערכות חדשות יוצרת עליית ערך משמעותית גם בשווי הנכס וגם בקבלת דמי השכירות .

כפי שראינו לחישוב תשואה בדירה להשקעה , מספר מרכיבים שניתן לקחת בחשבון בבואנו לבחור נכס , ככל שנדע לנצל את בחינת המרכיבים השונים בצורה מקיפה ומקצועית יותר , אנו נדע לשפר את הסיכוי להגדלת התשואה העתידית .

מיסוי על דירה להשקעה

מיסוי דירה להשקעה מחייב אותנו לראות את כל הביטי המיסוי שנידרש אליו בחלוקה לשלושת התקופות האמורות : מיום רכישת הדירה , בתקופת אחזקתה וכן ביום מכירתה.

מיסוי בשלב רכישת הדירה מס רכישה
ברכישת דירה להשקעה אנו צפוים להיות מחוייבים במס רכישה .
מס רכישה ע"פ בחוק מוגדר כמס בשיעור משווי הנכס הנרכש . בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים , שיעור המס קבוע לכל השווי ובדירות שמשמשות למגורים שיעור המס מדורג. ישנן תקנות באשר לפטור והקלות במס רכישה באופן אינדיבידואלי.
דירת מגורים מוגדרת כדירה המשמשת או מיועדת להיות בשימוש למגורים (לטובת העניין גם דירה שנרכשה מקבלן והמוכר מתחייב לסיימה תיחשב לדירת מגורים).
החוק עושה הבחנה בין דירת מגורים יחידה לבין דירות נוספות. החוק קובע כי דירה כדירה יחידה גם אם בבעלותו דירות נוספות שחלק הבעלות של הרוכש אינו עולה על שליש (33%) וגם אם ירש דירה נוספת באופן שחלקו אינו עולה על מחצית מהדירה(50%) . ההגדרה חלה על בני זוג או ידועים בציבור וילדים עד גיל 18 כיחידה אחת (כרוכש אחד). החוק גם מכיר בצורך של אנשים לעבור דירה ומוסיף שאם הדירה שקיימת בידי הרוכש תימכר בתוך 18 חודשים הרשויות יראו בו כבעל דירה אחת.
מדרגות המיסוי על רכישת דירה מתעדכנות באופן שוטף ברשות המיסים .

מיסוי בשלב אחזקת הדירה מס הכנסה על השכרת דירה למגורים

החוק קובע 3 מסלולים

מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי)

במסגרת פטור ממס זה , נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל:

  1. הדירה מיועדת לשמש למגורים
  2. הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום
  3. הדירה מושכרת לשוכר שמוגדר שוכר יחיד. ניתן גם להשכיר לשוכר שהוא חבר בני אדם שעיקר פעילותו למטרות מתן דיור (ע"פ קריטריונים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות ולסעד, ופעילותו אינה לצורכי רווח ) , מחייב אישור מרשות המיסים שאכן מדובר בהגדרה מיסויית של חבר בני האדם כשוכר.
  4. הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד, ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך או לחילופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת את השוכר למגורים בלבד.
  5. ההכנסה החודשית משכר הדירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי  המשכיר, בן זוגו  המתגורר עמו או של  ילדיו עד גיל שמונה עשרה. בין אם הדירה מושכרת למטרת מגורים ובין אם למטרה עסקית (כגון דירת מגורים המושכרת לעורך דין).

פטור מלא ינתן אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של 5,100 ₪. (נכון לשנת 2020) ומוגדרת כתקרת הפטור , יחול פטור מלא על הכנסה מהשכרת דירה למגורים העומדת בתנאים .
אם ההכנסה משכירות עולה על סכום תקרת הפטור אך קטנה מגובה כפול של הפטור אזי ישנו חישוב על העודף האמור בצורה מדורגת . על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו .
לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר מעל גיל 60 , שלגביו מדרגת המס הראשונה הנה 10%.
היעדר פטור: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור (10,200 ₪), לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס. במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% או במסלול מדרגות המס (ראה להלן).

מסלול חייב במס מופחת בשיעור של 10%

על פי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל
מסלול זה יחול בתנאים הבאים: 
•    הדירה משמשת למגורים בישראל.
•    ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה.

אם למשכיר יותר מדירת מגורים אחת הוא רשאי לבחור במסלול של פטור או במסלול של 10% מס או במסלול של תשלום מס שולי עבור כל אחת מהדירות שברשותו, אך לעניין קביעת סכום ההכנסה הפטורה והפגיעה בתקרת הפטור יילקחו בחשבון ההכנסות מכל דירות המגורים.

חיוב במס לפי מדרגות

במסלול זה שיעור המס השולי של המשכיר יקבע בהתאם לכלל הכנסותיו. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו במסגרת ייצור ההכנסה. לגבי ההכנסות משכר הדירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, לגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. 
אם בחרנו במסלול זה ודירת המגורים אותה אתם מוכרים תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו דרשנו כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה. בחירה במסלול זה מחייבת בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

להלן קישור לאתר רשות המיסים להרחבה נוספת

מיסוי בשלב מכירת הדירה מס שבח

מס שבח הנו מס על הרווח שנוצר למחזיק הדירה מיום רכישתה ועד ליום מכירתה.
בטרם ישולם מס השבח ניתן למעשה להכיר בכל ההוצאות הנלוות שהיו בעת רכישת הנכס וההשקעות שנעשו בנכס וכוללות בין היתר הוצאות שהשביחו את הנכס : שכר טרחת עורך דין במכירה וברכישה, שכר טרחת שמאי, דמי תיווך ששולמו במכירה או ברכישה, מס רכישה ששולם ברכישה, מס מכירה ששולם במכירה, תשלומי ריבית ריאלית וכו'. ההוצאות יותרו בניכוי ובלבד שהן הוצאו על ידי המוכר, הוצאו בגין הנכס הנמכר, אינן כלולות כבר בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי במס הכנסה.

יתרת שווי הרכישה מהווה את סכום שווי רכישת הזכות , בצירוף הוצאות המותרות בניכוי ובהפחתת סכומי הפחת שניתן היה לדרוש כניכוי על פי פקודת מס הכנסה ,אף אם לא נדרשו כניכוי בפועל.
במהלך השנים חלו שינויים בשיעור מס השבח ותנאים לקבלת הפטור בו . התקנות האחרונות שתקפות מ- 2018 קובעות כי , מוכר שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח במכירתה. בשונה מהעבר ,אין כיום משמעות למספר הדירות שהיו בבעלות המוכר טרם המכירה של דירתו היחידה וכיום ישנה אפשרות למכור דירה אחת או יותר בתחשיב לינארי מקל ומיד לאחר מכן את הדירה היחידה שנותרה ברשותו בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק.
על אף האמור לעיל , מי שמחזיק בדירה אחת (המוגדרת 'דירה יחידה מזכה') יקבל פטור רק אם הוא מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים. בעלי מספר נכסים ישלמו מס על פי חישוב ליניארי. המשמעות היא ביטול הפטור על מכירה כל ארבע שנים כפי שהיה נהוג בעבר.
המס הליניארי חל על דירות שנרכשו בעבר , השבח הנצבר חולק למספר תקופות ולכל תקופה נקבע מפתח מיסוי משלה. החל משנת 2018 למעט דירת מגורים יחידה (שגם לה יש תקרת סכום למתן הפטור) לכל היתר נקבע מס שבח של 25% מההשבחה שנוצרה.
באתר רשות המיסים ישנו מחשבון שיוכל לערוך הצמדות וחישובים ריאליים לכל ההוצאות שהיו ולתת הערכה לתשלום המס.

להלן קישור למחשבון רשות המיסים לחישוב מס השבח

על אף שרוב המשקיעים ורוכשי הדירות אינם מצויים ברוב התקנות והתיקונים אליהם , את רוב מסלולי המיסוי , אנו יכולים להעריך באופן עצמאי ,ברמת דיוק סבירה יחסית את צפי התשלומים בכל אחת מהתחנות האמורות . דיווח על המיסוי חשוב שיעשה בסיוע איש מקצוע שלעתים יוכל לחסוך הוצאות מיותרות.